لغز السوق العقارى المصرى
سيد على
بلد يعيش على أقل من ١٠٪ من مساحته ويصل سعر متر الارض فيه على أطراف المدن بالصحراء لاكثر من ٢٠ و٣٠ و٥٠ الف جنيه يؤكد أن هناك خللا فى منظومة العمران وهو ما يجعلنا نعيش فى مزاد علنى وسباق مع فوضى الاسعار الرهيبة التى لابد لها فى النهاية وان تنعكس على كل شيء فى حياتنا واهمها الأكل والشرب والتعليم والعلاج!.
والذين يشترون العقارات الغالية جدا هم الاغنياء باعتبارها مخزنا للقيمة…ولكن عملية إعادة بيعها وتحقيق ربح رأسمالى أصبحت أصعب كثيرا من ذى قبل….لذلك هناك قلق من التوسع فى الشراء الا إذا كانت العقارات فى مواقع متميزة جدا.
وهى مواقع قليلة اما ذوو الدخول المحدودة والمتوسطة فيجدون صعوبة فى الحصول على مسكن بسعر مناسب سواء شراء او ايجارا. ولمعرفة خصائص السوق العقارى ينبغى معرفة خريطة توزيع الدخل.
فاذا كان حوالى ٦٠٪ من ذوى الدخول البسيطة أو المستورين فلا يتبقى إلا نسبة ليست كبيرة من السكان القادرين على شراء تلك المنتجعات أى ان كل شركات التطوير العقارى لاتبنى إلا لهؤلاء أى ان شركات التطوير العقارى والاجنبية لا تستهدف الشرائح الـ ٩٠٪ من الطبقات الدنيا والمتوسطة؟ ولهذا اضطر الفقراء او بعض ذوى الدخول المتوسطة إلى البناء فى الريف او على اطراف المدن على الارض الزراعية بصورة عشوائية وهؤلاء ممنوعون من البناء حاليا إلا فى حالة حصولهم على تراخيص وفى حدود كردونات المدن التى لم تعدل منذ ٢٠٠٨ حتى فى المناطق الحضرية واحياء المدن.
هناك حدود فى البناء تقتصر على اربعة ادوار لذلك نحن امام سوق عقارى غريب الشأن، عرض كبير للعقارات غالية الأسعار لفئة محدودة من السكان وقصور كبير فى العقارات اللازمة لمحدودى الدخل والفقراء.. ثم ان الظروف الاقتصادية بشكل عام وضعف معدل دخل المواطن والأسرة المصرية تسببت فى التأثير فى القدرة الشرائية للأسر المصرية، بسبب عدم وجود فائض مالى لشراء الشقق والوحدات السكنية علما بأن تأثير ذلك لم يكن فقط على العقارات ولكن بشكل عام.
والأمر المؤكد انه المهم حيث إنه يجب إن تُعطى الأراضى المطروحة للبناء جميع شرائح المجتمع من محدودى ومتوسطى وإسكان فاخر، حيث أن الأراضى الحالية التى يتم تقسيمها للمطورين العاملين بشكل خاص هى تحت مسمى إسكان فاخر، وهو ما لا يتناسب مع جميع مستويات الدخل الخاصة بالمواطنين ولهذا يجب طرح الأراضى بهدف التنمية والتشغيل وتوفير فرص عمل، بجانب كونها وحدات سكنية وليس الهدف منها فقط التجارة والتربح من خلالها، حيث من المهم أن تطرح أراضى إسكان محدودى ومتوسطى الدخل للمطورين أيضا وليس فقط الإسكان الفاخر.
الى جانب إعادة نظر سريعا فى قوانين وقرارات البناء فى الحضر والريف وكما تهتم الدولة بتطوير العشوائيات حاليا يجب ان تحدث كردونات القرى والحضر وتضع اكواد البناء الجديدة والواقعية حتى يتحرك السوق فى اتجاه الطلب الحقيقى وهو كبير وأخيرا بطء دورة رأس المال لدى المطورين، سببه تراجع نسبة التمويل العقارى ولهذا يجب أن تتواكب منظومة التمويل العقارى مع نسبة التنمية التى تشهدها مصر فى الفترة الحالية, خاصة ان التمويل العقارى لا يتم إلا على الوحدات الجاهزة، وهو ما يشكل عقبة حقيقية امام القطاع العقارى، وهو ما يجعل الشركات العقارية لا تتمكن من الاستفادة من مبادرات البنك المركزى الخاصة بالتمويل العقارى، بالإضافة إلى ثقافة العميل نفسه حول التمويل العقارى والمطلوب تطبيق بعض الآليات الجديدة فى منظومة التمويل العقارى وهو دخول القطاع المصرفى فى تمويل المشروعات تحت الإنشاء.
ببساطة
من له ثمن لايؤتمن.
الشعوب تصنع الدول وليس العكس.
اللهم قل لما فى قلوبنا كن فيكون.
الخوف لايمنع الموت ولكنه يمنع الحياة.
التجاهل صدقة جارية على قليلى الاصل.
يصبح الرحيل فرضا اذا تشابه الحضور مع الغياب.
الدنيا تجاوزت تقديس الزعيم كما تجاوزت روح القطيع.
لا ينبغى لأحد أن يكون فوق الجميع إلا المعلم.
علم دون قوة تحميه كالإناء المثقوب.